Você comprou um imóvel, quitou o preço e tem um contrato assinado. Mas será que, juridicamente, o imóvel já está registrado em seu nome?
No Brasil, a propriedade de um imóvel não se transfere apenas com a assinatura de um contrato. O Código Civil estabelece que a transferência da propriedade entre vivos ocorre mediante o registro do título no Registro de Imóveis.
Por isso, quando o assunto é compra, venda, herança ou regularização de imóvel, uma regra é fundamental:
Só é dono quem registra.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula do imóvel é o documento que individualiza juridicamente cada imóvel no Registro de Imóveis.
Nela são reunidas informações importantes sobre o bem, como suas características, área, localização, confrontações e os atos jurídicos que recaem sobre ele.
É possível pensar na matrícula como uma espécie de “documento de identidade” do imóvel: ela permite acompanhar sua situação jurídica e a evolução dos atos praticados ao longo do tempo.
Na matrícula podem constar, conforme o caso, registros e averbações relacionados a:
compra e venda;
doação;
permuta;
partilha decorrente de inventário ou divórcio;
compromissos de compra e venda;
construção e demolição;
alteração de área;
penhoras e outros gravames;
direitos reais e demais atos sujeitos a registro ou averbação.
Por isso, consultar a matrícula atualizada é uma das etapas fundamentais antes de comprar ou negociar um imóvel.
Contrato de gaveta transfere a propriedade?
Não.
Um contrato particular de compra e venda pode documentar a negociação e produzir efeitos entre as partes, mas não substitui o registro do título no Registro de Imóveis para a transferência da propriedade imobiliária.
O mesmo cuidado vale para acordos verbais ou outras formas informais de negociação: a existência de uma negociação não significa, por si só, que a propriedade esteja registrada em nome do adquirente.
O que é um imóvel irregular?
A irregularidade imobiliária pode ocorrer em diferentes situações.
Por exemplo:
imóvel adquirido por contrato particular sem o devido registro;
ocupação em que a pessoa exerce apenas a posse, sem ser proprietária registrada;
construção ou demolição não averbada;
imóvel com construção em situação irregular perante os órgãos competentes;
divergência entre a realidade física do imóvel e os dados constantes da matrícula;
necessidade de retificação de área;
inventário ou divórcio sem a correspondente regularização registral;
imóvel rural que dependa de providências relacionadas ao georreferenciamento ou à regularização cadastral e registral.
Por isso, não existe uma única causa de irregularidade imobiliária. Cada imóvel precisa ser analisado de acordo com sua situação documental, registral, urbanística e, quando aplicável, ambiental e fiscal.
Quais são os problemas de ter um imóvel irregular?
Um imóvel irregular pode apresentar dificuldades para:
realizar uma compra e venda;
obter financiamento imobiliário;
transmitir o bem por doação ou sucessão;
concluir um inventário ou uma partilha;
comprovar a titularidade perante terceiros;
obter o valor de mercado esperado em uma negociação;
regularizar construções ou outras alterações realizadas no imóvel.
Em determinadas situações, a irregularidade também pode resultar em desvalorização do imóvel ou aumento dos custos e do tempo necessários para uma futura negociação.
Você pode ter pago pelo imóvel e ainda não estar registrado como proprietário
Esse é um dos pontos que mais merece atenção.
Pagar integralmente o preço de um imóvel não significa, por si só, que a propriedade já esteja registrada em seu nome.
Por isso, não espere surgir um problema justamente no momento da venda, do financiamento ou da partilha de uma herança para descobrir que a documentação precisa ser regularizada.
Regularização de imóvel: prevenção é segurança
A regularização de imóvel começa pela identificação do problema.
Uma análise preventiva pode verificar a matrícula, os títulos existentes, a situação registral e os demais documentos necessários para identificar quais providências são necessárias em cada caso.
Se você tem dúvidas sobre a situação jurídica ou registral do seu imóvel, a análise preventiva pode ajudar a identificar pendências antes que elas se transformem em obstáculos.
Não deixe a regularização do imóvel para o momento da venda ou da transmissão do patrimônio.
